¿QUIEN COBRA MENOS INTERÉS EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS?

Cifras de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), actualizadas hasta febrero de 2014, revelan que las tasas de interés por créditos hipotecarios que ofrecen las ocho principales instituciones bancarias del país van de 9.95 por ciento a 10.99 por ciento.

Para el crédito de un inmueble con valor de 1 millón de pesos, con enganche de 20 por ciento a pagar en 15 años, el instrumento Hipoteca SIN de Banamex es el que ofrece la menor tasa de interés inicial, con 9.95 por ciento. En contraste, el crédito hipotecario de Banco del Bajío tiene la tasa más alta con 10.99 por ciento.

La institución que ocupa el segundo lugar con menor tasa de interés es Scotiabank con su producto Pagos Oportunos, pues tiene una tasa de interés inicial de 10.0 por ciento. Le sigue HSBC con 10.30 por ciento, Santander con 10.45 por ciento, Banca Mifel y Banregio con 10.50 por ciento, e Inbursa con 10.90 por ciento.

Información a considerar para un crédito

La Condusef señala que es importante escoger la mejor tasa de interés del mercado, aunque advierte que esto no garantiza el mejor financiamiento, ya que sólo es un componente de éste.

Por ello, recomienda:

1.- Que cuando revises las opciones de créditos hipotecarios que hay en el mercado tomes en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados. 

2.- Considerar los tiempos de respuesta para la autorización de un crédito, el Costo Anual Total (CAT) y variables como enganche, gastos notariales, seguros, pago mensual y total, así como duración del crédito.

3.- Asimismo aconseja considerar el monto al que asciende la mensualidad exacta, pues si tu nivel de endeudamiento actual es mayor a 30 por ciento de tus ingresos y tus ahorros no alcanzan para cubrir enganche y gastos iniciales, es mejor no aceptar un crédito hipotecario.

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Fuente: Milenio

LAS REGLAS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

El mejor crédito hipotecario, ese bueno, bonito y barato que te ofrecen en los anuncios, no existe. Lo que debes buscar, y es mejor si lo haces asesorado por un experto, es el crédito hipotecario que se adecua a tu perfil.

Cada persona tiene un historial crediticio, un nivel de endeudamiento, un ingreso, así como un estilo de vida y de gastos diferente. Un solo producto no responde a las necesidades de cada perfil.

Hay reglas básicas al pensar en un crédito hipotecario:

Que sea en pesos, no en unidades de inversión (udis) o salarios mínimos, ya que estas medidas dependen de la inflación y con el tiempo cambian, por lo que cada mes tu mensualidad se irá incrementando y no sabrás cuánto debes pagar. Además, con una mayor inflación pagarás siempre más, pero tus ingresos no necesariamente se van a incrementar a la par.

Que sea a tasas fijas, es decir, que los intereses no se incrementen o cambien con la vida del crédito. Esto te lleva a no conocer exactamente el monto que vas a pagar cada mes y hace más difícil el cálculo de tus finanzas personales.

Procura que sea a 15 años. La diferencia en el monto de una mensualidad en un crédito de 15 años en relación con el de 20 y hasta 30 años no es mucha y no necesariamente justifica los cinco años más de crédito. Con una hipoteca a 15 años por una propiedad de un millón de pesos pagarías unos 12,000 pesos al mes, a 20 años la mensualidad bajaría solo a 11,500. (Los datos considerados son a finales de 2013.)

Si tu ingreso no te da para la mensualidad, entonces debes buscar una casa más barata, poner más en el enganche o pedir menos crédito.

4. No te vayas por la tasa, el Costo Anual Total (CAT) o la mensualidad más baja. Si hay promesas maravillosas es que algo anda mal. Ni modo, hay que dudar y hacer bien la tarea, es decir, compara las tablas de amortización y busca el crédito en el que pagues más cada mes por la casa.

Por ejemplo, por un millón de pesos podrías pagar 10,400 pesos al mes con la tasa más baja del mercado (datos a finales de 2013), pero los primeros ocho años de vida de tu crédito aportarás más dinero de esta mensualidad a los intereses, seguros y comisiones por administración de tu crédito que por tu casa. Al amortizar menos capital tu costo por la casa al final es más alto, pues la base sobre la cual calculas los intereses se mantiene en el tiempo.

Como he dicho, en promedio se vive una casa unos ocho años, así que si vas a vender tu casa a los ocho años de tu crédito lo que quieres es haber pagado la mayor cantidad de capital por ella. Cuando compares créditos, fíjate cuánto has pagado de la casa al año ocho, puedes encontrar diferencias significativas. Esto te podría impedir lograr la adquisición de una mejor casa a la que ya tenías y no irás creando patrimonio.

Firma el crédito que puedes pagar. No destines más del 30% de tus ingresos brutos a este pago. No quieres ser pobre con casa, sino incrementar tu patrimonio.

Compara los seguros. Aunque son beneficios o características menos tangibles en los créditos, es importante que los entiendas. Una buena cobertura de daños hace la diferencia si piensas que el cambio climático llegó para quedarse y que los desastres naturales son parte de las noticias cada año. También revisa el seguro por desempleo, pues siempre cabe la posibilidad de que te quedes sin ingresos un tiempo y esto te ayudará.

Haz pagos adelantados solo con tus excedentes. Para decidir si vas a hacer pagos adelantados a tu hipoteca primero averigua si hay penalizaciones por hacerlo, después si la aportación se va directo al capital. Ya que tienes esto claro, entonces puedes hacer pagos adelantados cuando te llega un dinero extra, como el aguinaldo o un bono, siempre y cuando este monto no lo necesites para pagar otras deudas o necesidades personales. Finalmente, si vas a hacer pagos adelantados, intenta que sean en los primeros cinco y hasta ocho años de tu crédito, que es cuan- do pagas más intereses.

No caigas en la mercadotecnia. Pedir en automático el crédito que más has visto anunciado en la televisión o uno que es solo para mujeres sin leer bien qué quiere decir esto puede ser un gran error. 
Los productos que hacen diferencias ofrecen beneficios según el perfil; por ejemplo, un crédito para mujeres te permitirá reducir tu mensualidad por tu titulación o la de tus hijos, por casarte o tener un hijo. Estos eventos que por un par de meses permitirían que pagues menos en tu mensualidad no son recurrentes y quizá no sucedan en el plazo por el que contrates el crédito. Por lo tanto, sal y compara con otros que no sean solo para mujeres.

Si tienes pareja, participen los dos en el crédito. Es recomendable que los dos queden como coacreditados porque todos los créditos tienen seguros: de vida, de desempleo o de incapacidad. En el momento en que los dos en la pareja son acreditados, el seguro los cubre a ambos. Si uno solo es beneficiario y queda incapacitado, la familia no recibirá beneficio alguno dentro del crédito; no obstante, los gastos familiares se van a incrementar de forma importante.

11. Toma en cuenta la Reforma. Los intereses reales que podrán deducirse por créditos hipotecarios solo serán aplicables por los que no rebasen las 70,0000 udis, que hoy en día son unos 3.5 millones de pesos.

Fuente: Metroscúbicos

Fragmento de Vivir como reina y gastar como plebeya (Diana, 2014), reproducido con autorización de Editorial Planeta Mexicana.

DETALLAN SEDATU Y ONAVIS AVANCES EN VIVIENDA

El secretario Jorge Carlos Ramírez Marín no teme a la reducción presupuestal en 2015

La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) reunió a los Organismos Nacionales de Vivienda; además de contar con la representación de los desarrolladores con la Canadevi, para rendir un informe sobre la situación actual del sector vivienda.

El secretario Jorge Carlos Ramírez Marín explicó que “todo es un reflejo del resultado de lo implementado por el Gobierno de la República, como la coordinación de los Organismos Nacionales de Vivienda, ligar el Desarrollo Urbano a la Nueva Política de Vivienda y no disminuir el ritmo de la industria”.

Ante una posible caída del presupuesto para el sector en el tema de subsidios, consideró que “en 2015 no habrá ningún riesgo de disminución de subsidios. No creo que nos impacte que el Congreso nos otorgue menos, lo que importa es como se comporte la industria”.

La titular de Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Paloma Silva, indicó que durante agosto el Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE) reportó un crecimiento interanual de 4.47 por ciento. “Es un sector con gran dinamismo e impulsa la economía en México”.

“La oferta muestra una tendencia de recuperación. En el periodo enero-septiembre el número de viviendas registradas presentó un crecimiento de 19 por ciento respecto al mismo periodo de 2013. La vivienda vertical pasó de ser el 3 por ciento en 2006 a 35 por ciento en 2014”.

Paloma Silva precisó que se ha incrementado 60 por ciento de la dispersión de subsidios en el sector de la vivienda en México.

Alejandro Murat, director general del Infonavit, señaló que en el tema de financiamientos otorgados existe un mejor comportamiento que en 2013. Al cierre de septiembre se acumulan 266 mil créditos hipotecarios, “estamos 3.8 por ciento por encima del corte en cuanto a la colocación y el monto es 5 por ciento superior, con 295 mil 695 millones de pesos”.

Por su parte, José Reyes Baeza, vocal Ejecutivo de Fovissste, mencionó que se presenta un avance de 123 por ciento respecto de su meta anual, entregando más de los 55 mil créditos hipotecarios programados, “por lo que el comportamiento es muy positivo y el siguiente año hay un pronóstico de 85 mil créditos”.

El titular de Sociedad Hipotecaria Federal, Jesús Alberto Cano Vélez, reconoció que se “acumula 188 mil acciones por una inversión de 18.1 mil millones de pesos en crédito directo, esperando cerrar el 2014 con 30 mil millones de pesos”, por lo que cumplen su función como banco de desarrollo.

Fernando Abusaid, presidente de la Canadevi Nacional, señaló que se han tenido los resultados esperados y pronostican cerrar con 450 mil viviendas y respecto al número de desarrolladores comentó que “el año pasado tenían mil 400 oferentes y hasta junio, ya andamos en alrededor de 2 mil 500”.

Fuente: Centro Urbano

BANCA DE DESARROLLO RETOMA SU PAPEL PROMOTOR

Sociedad Hipotecaria Federal destinará este año 30 mmdp para financiar la producción del sector vivienda nacional e impulsar la reactivación de la economía con esquemas de efecto multiplicador, que garantizan recursos a la industria para seguir operando, señala Jesús Alberto Cano Vélez

CARLOS H. GARCÍA

Desde el 6 de diciembre de 2012, cuando Jesús Alberto Cano Vélez inició su gestión como director general de Sociedad Hipotecaria Federal, este banco de desarrollo ha cambiado su visión, atendiendo su objetivo de ser un impulsor del sector vivienda, pero reconociendo a la vez que se tienen nuevos retos que atender.

“Al tomar la dirección del banco pensé que en un plazo de año le habríamos ‘dado la vuelta’ a este asunto, resolviendo los problemas que se enfrentaban y recomponiendo el rumbo, pero no fue tan fácil; estamos por cumplir dos años y todos los días hay retos que enfrentar. La difícil situación que se generó tanto con entidades financieras que se vieron en problemas como con las desarrolladoras públicas que cayeron en impagos, implicó que el año pasado tuviéramos que constituir 5 mil 500 pesos de reserva, mismas que no se constituyeron en el pasado, como debió haber sido. Y esto, no hay margen financiero que lo aguante, si consideramos además que el banco estaba muy chiquito. Y eso se explica con la otra cara de la moneda: la Sociedad Hipotecaria Federal que operaba a través de Sofoles, se encontró entre 2010 y 2012 con que estos intermediarios desaparecieron -o por lo menos la mayoría- y nos quedamos sin brazos financieros”.

Cano Vélez explica que además de buscar levantar económicamente al banco, busca renovarse y cambiar de ideología, y ser verdaderamente un Banco de Desarrollo, que apoye al sector vivienda con lo que en este momento requiere: acceso al financiamiento.

“Tuvimos que cambiarle el chip a la gente, y que quedara claro que nosotros no somos autoridad, somos una banco de servicios, por cierto, el tercero más grande de los seis bancos de desarrollo con que cuenta nuestro país. El más grande es Banobras, con un saldo de cartera de unos 290 mil millones de pesos; el segundo es Nacional Financiera, con cartera de 245 mil millones de pesos; nosotros, en SHF contamos con 226 mil. De ahí hay un brinco hasta Bancomext con 90 mil; Financiera Rural con 35 mil y finalmente, Bansefi con mil o menos, pero que va a crecer con todo los nuevos productos que está preparando.

“Soy de los que opino que las instituciones se tienen que renovar, y eso es lo que hemos hecho en SHF. Y la clave está en administrar mejor y cuando eso ocurre, pueden afectarse ciertos intereses y comodidades, pero con los resultados logrados, estamos muy satisfechos. La realidad es que nos entregaron un banco con problemas y estamos saliendo adelante poco a poco. Uno de los problemas era, por ejemplo, la cartera vencida, tema en que hemos trabajo arduamente”, indica.

Fuente: Capital de México.

CELEBRACIÓN DE DÍA DE MUERTOS EN MÉXICO. Patrimonio Intangible de la Humanidad (Unesco, 2003)

Este fin de semana, México celebra uno de sus festejos más importantes del año: el Día de Muertos, que desde 2003 es Patrimonio Intangible de la Humanidad (Unesco). Los últimos días de octubre y los primeros de noviembre, el color anaranjado predomina en los hogares y cementerios por el tradicional cempasúchil, la principal planta que adorna los altares y ofrendas para los difuntos que llegan, a quienes también se les prepara una ofrenda con su comida favorita, pan de muerto y calaveras de azúcar, chocolate y amaranto.

Esta tradición se remonta a la época prehispánica y actualmente es festejada a través de diversos rituales por más de 40 grupos indígenas del país. Desde el 25 de octubre hasta el 3 de noviembre (e incluso todo el mes de noviembre en algunas regiones), “se celebra el retorno transitorio a la tierra de los familiares y seres queridos fallecidos“, de acuerdo con el texto La festividad indígena dedicada a los muertos en México, del Conaculta.

El premio Nobel mexicano, Octavio Paz, escribió sobre esta festividad en El Laberinto de la Soledad (1950): “Para el habitante de Nueva York, París o Londres, la muerte es la palabra que jamás se pronuncia porque quema los labios. El mexicano, en cambio, la frecuenta, la burla, la acaricia, duerme con ella, la festeja, es uno de sus juguetes favoritos y su amor más permanente. Cierto, en su actitud hay quizá tanto miedo como en la de los otros; mas al menos no se esconde ni la esconde; la contempla cara a cara con impaciencia, desdén o ironía: ‘si me han de matar mañana, que me maten de una vez'” (El Laberinto de la Soledad, 1950).

COMO HACER TU PROPIA OFRENDA

Según la tradición, el altar comienza a montarse desde el 30 o 31 de octubre y permanece hasta el 2 o 3 de noviembre (dependiendo la región de México). Se dice que el 31 de octubre llegan las almas de los niños y se van al medio día del 1 de noviembre, justo cuando llegan las de los adultos para disfrutar de los ofrecimientos levantados en su memoria y retirarse al siguiente día.

Te presentamos los elementos que debes tomar en cuenta para instalar tu propia ofrenda y dedicársela a aquellos difuntos que tanto quieres.

Niveles
En muchos lugares de México se acostumbra levantar ofrendas de siete, tres o dos niveles, cada uno con un significado diferente. Se dice que éstos dependen del número de ofrendas que se le han dedicado al occiso. Otras versiones afirman que cada nivel simboliza algo distinto; por ejemplo, el primero (en algunos casos un primer escalón y en otros el piso) lleva elementos referentes a la tierra como frutos o un petate, mientras que en el último se coloca el retrato del difunto para simbolizar el lugar donde se encuentra: el cielo. Los niveles se pueden realizar con cajas resistentes, mesas, tablas, entre otros materiales.

Elementos que no pueden faltar en tu ofrenda
Flor de cempasúchil: o “flor de veinte pétalos” es probablemente el principal elemento. Su lugar en los altares se debe a su florecimiento después de la temporada de lluvias. Sus pétalos son utilizados para trazar caminos que dirigen a las almas de la entrada del hogar a la ofrenda, además de colocarse en floreros y arcos.



Flor de cempasúchil

Arcos: representa la puerta que da la bienvenida a los fieles difuntos. Por la ubicación actual de las ofrendas dentro de los hogares, hoy en día es raro ver una con un gran arco elaborado de flor de cempasúchil. En diversas regiones del país los elaboran con carrizos de bambú atados con lazos.

Arco en ofrendas de Día de Muertos

Calaveritas de azúcar: aunque en un inicio eran de amaranto (pues el azúcar no existía como tal entre los antiguos mexicanos), estas figurillas dulces evolucionaron como una representación de los difuntos a quienes se dedica la ofrenda, es por esto que se les agrega su nombre en la frente.


Pan de muerto: otro de los elementos infaltables en las ofrendas. Puedes comprarlo o elaborarlo tú mismo siguiendo esta sencilla receta.

Papel picado: Se dice que representa al aire, uno de los cuatro elementos omnipresentes en la ofrenda. En San Salvador Huixcolotla, Puebla puedes encontrar el mejor papel picado del país.

Papel picado con motivos de Día de Muertos

Agua: se colocan vasos con agua para la sed de las almas viajeras y como representación de uno de los cuatro elementos básico de la naturaleza. 

Retrato del difunto: Generalmente éste se coloca en el nivel superior de la ofrenda.

Incienso o copal: otra representación del aire y guía olfativa para los fieles difuntos que "nos visitan".

Color morado: si la ofrenda de muertos en sí ya es colorida, no debe faltar este tono, tradicional del luto.

Veladoras: en representación del fuego, una por cada difunto para iluminar su camino a casa.

Platillos y bebidas preferidas del difunto: lo dice todo.

Dulces mexicanos: para las almas de los más pequeños.

Frutos: principalmente la caña; en varias regiones de México se dice que su vaina representa a los huesos de los difuntos.


¿Faltó algún otro elemento? Si bien éstos son los básicos que identifican a una bella ofrenda mexicana, cada quien le pone su toque personal. Y tú… ¿qué le agregarías a tu ofrenda?

Fuente: Mexico Desconocido / Animal Político.

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FALTA COMPETENCIA HIPOTECARIA

Por Carlos López Jone

La llave del crédito hipotecaria sigue abierta, pero a cuenta gotas. Las cifras oficiales de Banco de México señalan que al 30 de agosto de 2014, última cifra publicada, la banca comercial tiene una cartera vigente hipotecaria de 494 mil 600 millones de pesos y la misma avanza a un ritmo de entre 40 mil y 50 mil millones de pesos al año. Algo así como 5 mil millones de pesos al mes. La hipoteca promedio en México es por un monto inicial de 1 millón de pesos.

Realmente no es nada, porque en México existen según cifras del INEGI 28 millones de hogares, de los cuáles por lo menos la mitad tiene un valor superior al millón de pesos, es decir 15 millones de hogares que son susceptibles de ser comprados con hipoteca y de las 600 mil operaciones inmobiliarias al año que se llevan a cabo en México, por lo menos 100 mil son con propiedades mayores al millón de pesos

Actualmente las tasas hipotecarias rondan entre 8.45 y hasta 13.00 por ciento de interés anual en plazos que van de 10 a 20 años. Sí se consuma la transferencia hipotecaria o el refinanciamiento hipotecario, como se le conoce en Estados Unidos, en un par de años, podríamos ver tasas del 6.00 por ciento anual, lo que elevaría el valor de los inmuebles, reduciría el costo de las mensualidades y permitiría que quien hoy paga un crédito, baje el monto de sus mensualidades

La Reforma Financiera aprobada hace un año, busca reducir los costos de traslado hipotecario. Es decir, que sí la persona contrató con el Banco A, pero en el momento actual el Banco B ofrece una mejor tasa y si el cliente está de acuerdo con las condiciones del Banco B, pueda cambiarse sin mayor problema del Banco A al Banco B

Ha pasado casi todo 2014, y las autoridades financieras no han hecho nada en la materia. Lo que falta es que el paso del Banco A al Banco B, implica por un lado, una escritura de un Notario que de fe pública del nuevo contrato, ordene la cancelación de la Hipoteca del Banco A y la pase al Banco B y que el Registro Público de la Propiedad de cada entidad, haga los cambios correspondientes. Actualmente estos trámites pueden costar entre 60 mil y 80 mil pesos, y se trata de que se reduzca a no más de 5 mil ó 10 mil pesos

En Estados Unidos por ejemplo, el negocio del refinanciamiento hipotecario, no sólo ayuda a las familias que pagan puntualmente sus deudas, ya que muchos bancos se les acercan ofreciéndoles atractivos planes de refinanciamiento, sino que en la práctica además, permite que las tasas hipotecarias no suban mucho, y que los bancos reduzcan sus utilidades al ofrecer mejores planes, en beneficio de toda la comunidad. En Estados Unidos el abogado del Banco B, funge como Notario y el Registro Público de cada ciudad, entiende que a mayor número de operaciones, mayor plusvalía de la ciudad en su conjunto y por ende, no cobra por estos trámites y los lleva a cabo en menos de una semana

En México no es tanto lo que hace falta, sino más bien un par de reuniones y voluntad política para lograrlo. Ya casi concluye 2014 y no hay razón alguna para suponer que este año se pueda avanzar de forma definitiva en este tema fundamental para detonar el crédito hipotecario, reduciendo las tasas de interés de forma importante. Es por ende necesario que la sociedad, exija a las autoridades darle velocidad a la reducción en el costo de los trámites necesarios para que sea una realidad accesible el traslado hipotecario

Para los bancos, ofrecer una mejor tasa de interés, ya no será pelear por una parte de las 5 mil operaciones hipotecarias que mensualmente se llevan a cabo en nuestro país, sino acceder al gran pastel de 500 mil clientes cautivos actuales, que pagan puntualmente su hipoteca. Y para las familias que sí pagan a tiempo, que son 96 por ciento de los clientes hipotecarios, la transferencia hipotecaria, significará reducir sus mensualidades o bien pagar en menos tiempo o una mezcla de ambas. En cualquier caso, significará una mejora en se calidad de vida y mayor ingreso disponible para otros gastos

Perspectivas:

El traslado hipotecario ya es una realidad en el marco legal. Falta voluntad política y acción de las autoridades financieras, para que se convierta en una opción viable para muchas familias mexicanas de clase media principalmente, que se verían ampliamente beneficiadas con una mayor competencia hipotecaria, impulsada a través de este mecanismo.

Fuente: centrourbano

¿QUÉ PASA CON MI CRÉDITO INFONAVIT SI SUBE EL SALARIO MÍNIMO?

De aprobarse la propuesta de incrementar el salario mínimo a 82 pesos en el 2015 con aumentos graduales hasta alcanzar los 177 pesos hacia el 2018, se impactaría negativamente a los trabajadores que tienen vigente un crédito del Infonavit denominado en Veces Salarios Mínimos (VSM), advirtió Fernando Soto-Hay, director general de Tu hipoteca Fácil, empresa de asesoría patrimonial.

Si un trabajador tiene un saldo por pagar de 409 mil pesos al cierre de 2014 (que es el equivalente hoy a 200 VSM), su deuda podría subir hasta a 498 mil pesos de forma automática para 2015, sólo por el aumento del salario mínimo.

Un VSM es el resultado de multiplicar el salario mínimo diario del DF por 30.4, que es el promedio de días que tiene un mes.

Si bien el Instituto ya tiene una modalidad de crédito en pesos, hoy en día la totalidad de los créditos otorgados por el organismo están denominados en VSM, por lo que de incrementarse el salario mínimo, el saldo insoluto de los 7 millones de créditos que tiene vigentes el Infonavit crecerán en la misma medida.

El Infonavit aún no tiene contemplado convertir los créditos otorgados en salarios mínimos a pesos, pues esto provocaría un descalce entre los ingresos y los egresos del instituto.

De acuerdo con la Ley del Instituto, en su artículo 44, el saldo insoluto de los créditos del Infonavit ya se actualiza cada año y el incremento va de la mano con la inflación, pero en el caso de la propuesta del gobierno del DF, el incremento nominal sería de 23 por ciento considerando que el salario mínimo actual en el DF es de 67.29 pesos y subiría a 82.86 pesos diarios.

Esto haría que el saldo de sus deudas se incremente, lo que podría generar pagos mensuales más elevados, advirtió Soto-Hay.

“No hay bolsillo que pudiera aguantar un incremento como ese”, dijo el especialista.

Para evitar que esto suceda, el gobierno federal prepara una iniciativa de Ley para crear la Unidad de Medida y Actualización (UMA) en sustitución del salario mínimo. De manera que los saldos pendientes ya no estarán tasados en salarios mínimos, sino en UMAs.

Una UMA tendría un valor inicial de 67.29 pesos y cada año se publicaría el valor ajustado a la inflación. Si los acreditados no están de acuerdo con el cambio de su crédito a esta unidad, tendrían un plazo de 90 días tras la entrada en vigor de esta medida para expresar su desacuerdo.

Si bien la UMA no está aprobada, una alternativa para evitar que el saldo del crédito sea variable, es sustituir los créditos de VSM a pesos, sugirió Soto-Hay.

“Esta sustitución se deber hacer siempre procurando contratar un plazo menor al que le queda por pagar al trabajador. Si contrató tu crédito hipotecario original a 25 años y le quedan 19, debe procurar contratar el nuevo a 15 años, no a 20”, ejemplificó.

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 REQUISITOS PARA PODER SUSTITUIR TU HIPOTECA.

Sustituir una hipoteca de VSM a pesos, significa trasladar la deuda del Infonavit a un banco y estos son los requisitos básicos:

1. El acreditado debe tener al menos un año pagando su crédito.

2. No debe tener pagos atrasados, si pidió prórroga al Infonavit, entonces ya no califica.

3. La deuda ser mayor a 260 mil pesos.

4. Los pagos de agua y del predial deben estar pagados y sin atrasos.

5. En caso de estar casado, debe tener acta de matrimonio disponible.

6. Si está casado por bienes mancomunados, el esposo (a) debe tener buen historial crediticio.

PESARÁ EN EL BOLSILLO

Un aumento del salario mínimo, podría incrementar el saldo de un crédito con el Infonavit por 200 salarios mínimos hasta en 22 por ciento.

        Año          Salario mínimo            Crédito        Equivalente

                             (en pesos)                en VSM          en pesos

       2014                   67.3                         200               409,123   

       2015                   82.0                         200               498,560   

                                                                        

 VSM: veces salario mínimo              

Fuente: El Financiero

CAMBIOS DE LA INDUSTRIA INMOBILIARIA EN LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS.

En los últimos 10 años la figura de vendedor inmobiliario, ha tenido que adaptarse a un nuevo paradigma, con clientes más exigentes y nuevas reglas oficiales que están regulando al sector. Este experto cobró cada vez más importancia.

En la conferencia Benchmarks, reflexiones de la última década, dictada en el marco del Gran Foro Inmobiliario 2014, Camilo Roberti, director general y Simon Dalgleish director comercial de Metros Cúbicos hicieron un recuento de los cambios que ha sufrido la profesión inmobiliaria y la forma de comprar y vender propiedades en México.

Para entender el comportamiento del mercado y la evolución de las agencias inmobiliarias, los directivos aplicaron más de 300 encuestas a diferentes inmobiliarias, además de organizar encuentros cara a cara con expertos y pioneros del sector que explicaron el nuevo contexto social de la vivienda.

Algunos factores que marcaron el cambio

• Bajaron las tasas de interés; desde 14% a 9% y se establecieron tarifas preferenciales para clientes cumplidos.
• El mercado desarrolló nuevos productos hipotecarios, acorde a la necesidad de cada cliente; entre otros el cofinanciamiento para derechohabientes de Infonavit y Fovissste con los bancos.
• La educación financiera incidió sobre los factores a tomar en cuenta a la hora de adquirir una vivienda. Ahora el comprador reflexiona sobre los porcentajes reales de plusvalía y el pago del Costo Total Anual (CAT) de una propiedad.
• Se rescató la vivienda en renta, como una opción ante el fenómeno de la movilidad laboral. Sin embargo, la gente sigue comprando.

"La renta es un cambio social", expone Dalgleish. Históricamente, los jóvenes se quedaban a vivir con sus padres hasta casarse, mientras que hoy se independizan años antes y en grupo pagan la renta de una propiedad.

Entraron en operación nuevas leyes

• Ley de Extinción de Domino.- Esta norma permitió al Estado quitar bienes, muebles e inmuebles, empleados en un delito grave.
• Ley de Lavado de Dinero.- Su aplicación dio certidumbre a la comercialización de propiedades y disminuyó el tráfico de inmuebles irregulares.
• Ley de Certificación de Servicios Inmobiliarios.- Opera en algunos estados del país, y se ha tomado como oportunidad para los agentes inmobiliarios profesionalicen su actividad.

El vendedor se transformó en profesional inmobiliario

La percepción del cliente sobre el asesor inmobiliario también cambió.

Mientras en 2005 lo más atrayente era la actitud y personalidad del agente, en 2014, lo relevante son los conocimientos y recursos.

La comisión se reparte de manera diferente

En 2004, el 60% de la venta era para la inmobiliaria y los gerentes, y el 40% se repartía entre el asesor del comprador y el asesor del vendedor.

En 2014, el 45% de la venta es para la inmobiliaria y los gerentes, y el 55% se reparte entre el asesor del comprador y el asesor del vendedor.

Operaciones compartidas

En 2006, los agentes inmobiliarios únicamente compartían el 20% de sus clientes, mientras que conforme pasa el tiempo es una práctica común, hasta llegar ahora al 80%.

Gasto en publicidad equilibrado

Mientras que el 2005, las inmobiliarias gastaban la mayor parte de su presupuesto en periódicos y en menor medida en folletos o Internet, en la actualidad la mayor parte se la lleva la Internet, seguida de los folletos y en partes iguales, periódicos, revistas y rótulos.

Medios que atraen contactos

En 2005, el 75% de los contactos se obtenían a través de los rótulos, mientras que 20% llegaban a través de la Internet o impresos. Hoy sigue la fuerza de los rótulos con un 35%, pero Internet le pisa los talones con casi 40%. Impresos (periódicos, revistas y folletos en su conjunto no rebasan el 17%).

Inmobiliarias exitosas

Invierten más en:

• Mejores oficinas
• Promocionan su marca
• Capacitación del equipo
• Pertenecen a distintas asociaciones

Los profesionales inmobiliarios

• Defienden su comisión: 4%+
• Son selectivos

No sólo el comprador se retracta

Entre 2008 y 2009, el adquiriente promedio no tenía capacidad de compra o no podía conseguir crédito, y por ende no compraba. Las mayorías pasaban por una mala racha económica y preferían que postergar la compra.

Tras la entrada en operación de la Reforma Fiscal la situación cambió: "ahora es el vendedor el que frena la venta ante la obligatoriedad de pagar impuestos", asentó Dalgleish.

La venta inmobiliaria es más que usos habitacionales

En 2007, los usos comerciales e industriales representaban el 10% del mercado inmobiliario; mientras que hoy, oficinas, parques industriales, centros comerciales, sí como hoteles y vivienda vacacional conforman el 50% de la oferta inmobiliaria.

La caída

De 2013 a lo que va de 2014, el 49% de los entrevistados aseguró haber bajado en sus ventas, mientras que el 26% se mantuvo en equilibrio y el resto obtuvo ganancias.

Las ventas en 2014, "han sido las más golpeadas en los últimos 6-7 años", consideró Dalgleish. Fue muy retador el efecto que tuvo la Reforma Fiscal, dijo, pues creó renuencia entre los propietarios a vender sus inmuebles. 

"Cuando se dieron cuenta sobre la cantidad de impuestos que tenían que pagar se echaron para atrás, y esto afectó mucho al sector", acotó el entrevistado.

Sector muy recomendado

• El 45% de los encuestados señala que el negocio de corretaje es mucho más formal y se requiere estar mucho más preparado.
• El 70% de los encuestados recomendaría entrar al negocio de corretaje con algunas advertencias, mientras que sólo un 8% diría un rotundo `no´.

Oportunidades de negocio

De acuerdo con Eugene Towle, director de la consultora inmobiliaria Softec, los segmentos prometedores son:

• Sostenibilidad (vivienda verde)
• Vivienda entre $600,000 y $3,000,000
• Asesoría a compradores por cambio de residencia
• Vivienda vacacional, "ya casi regresan los niveles precrisis en Estados Unidos, es hora de atacar este mercado", asentó Towle.

El Gran Foro Inmobiliario tuvo lugar el pasado 29 de septiembre en Centro Banamex, con la participación de más de mil agentes inmobiliarios de todo el país, además de inversionistas, desarrolladores, brokers y autoridades del sector.

 Fuente: Metroscubicos