El futuro está en los usos mixtos

El segmento de centros comerciales es el segundo más importante en términos de volúmenes y crecimiento de la industria inmobiliaria, afirma Elliot Bross, director general de Planigrupo

México es un país de contrastes… Es un país enorme territorialmente y, consecuentemente, con marcadas diferencias climatológicas, sociales, económicas y culturales.

Estas diferencias, sin embargo, tienen un común denominador… La gente necesita espacios para cumplir con las necesidades básicas de la vida en familia y en comunidad.

Y estas funciones no sólo responden a un sentido utilitario, señala Elliott Bross, director general de Planigrupo, ya que cada inmueble, detalla, cumple, o debiera cumplir además, con una función en el proceso de hacer ciudad.

Esto lo vemos en el papel que de un tiempo a la fecha juegan los centros comerciales que se construyen en el país, que atienden la necesidad de espacios en que la gente pueda comprar todo tipo de artículos, pero que además, se han convertido en punto de encuentro, cumpliendo con la función que debiera seguir el espacio público.

Hay que entender que la gente requiere insumos de las índoles más diversas, comenta el director de Planigrupo, y que esta contundente realidad ha sido la causa de que el segmento de centros comerciales sea el segundo más importante en términos de volúmenes y crecimiento de la industria inmobiliaria, solamente por detrás de la vivienda.

Actualmente, el desarrollo de centros comerciales atraviesa por una etapa en que conviven fundamentalmente tres modelos que responden a diferentes realidades urbanas o económicas.

“En el primer caso tenemos la consolidación de grandes avenidas destinadas a comercio de alto nivel, High Streets, como en otros lugares pudieran ser la Quinta Avenida de Nueva York o St Honoré en París”.

Esto no responde a todos los casos, porque muy pocas ciudades mexicanas tienen avenidas con las características de Altavista o, el caso más claro de este modelo, Masaryk; ambas en la Ciudad de México.

El segundo modelo, comenta Elliott Bross, es el que llamamos Regional Malls o Fashion Malls. Es un esquema de centros comerciales de alto impacto, como pudiera ser el de Santa Fe, en la Ciudad de México, marcado por poderosas tiendas departamentales ancla y que implica necesariamente ubicaciones que puedan atraer gente con capacidad de compra.

“La tercer categoría sería la de los Centros Comerciales de Conveniencia, generalmente anclados con supermercados, y que son los que están creciendo más debido a que no necesariamente tienen que estar ubicados en algunas de las ciudades más grandes del país”.

Oportunidades de negocio

Para entender la estructura del mercado, hay que saber que dar forma a una High Street es algo que hoy solo se puede pensar en la Ciudad de México, que cuando se habla de Fashion Malls, el mercado es limitado y que actualmente sólo hay alrededor de 30 centros comerciales de este tipo en el país, a los que se puede sumar otro cada dos o tres años; en todos los casos ubicados en ciudades primarias, como son la capital del país, Guadalajara y Monterrey, y acaso algunas secundarias, entre las que encontramos Tijuana, Querétaro Mérida o Puebla.

En el caso de los Centros Comerciales de Conveniencia hay mayor elasticidad del mercado, y hay oportunidades en todo tipo de ciudades, ya que por lo general manejan productos de menor costo y en muchos casos de primera necesidad o relacionados con el esparcimiento familiar.

El reto para quienes se dedican a desarrollar centros comerciales, destaca Elliott Bross, está en leer muy bien el mercado y en conocer muy bien las necesidades de quienes demandan metros cuadrados de uso comercial.

“Podemos estar seguros de que el futuro está en los usos mixtos. Esto es algo que ya está pidiendo el mercado, y es algo que los empresarios inmobiliarios tenemos que entender en busca de ser eficientes con el uso del suelo.

“Tenemos que entender las capacidades económicas de la población de los diferentes tamaños de ciudades. No sirve saber cuánto ganan… Lo que se necesita es entender qué parte de su ingreso pueden destinar a comprar”, añade.

“Hay además que leer muy bien las nuevas realidades y ser creativos… Eso permitiría ser más eficientes con temas como los estacionamientos, que actualmente, en muchos casos, se usan sólo un número limitado de horas, subutilizando enormes superficies que bien podrían usarse para tener lo que se llama 24 Hours Buldings”.

La nueva visión

Los empresarios inmobiliarios deben entender los nuevos paradigmas relacionados con temas que antes no se veían, como desarrollo urbano y movilidad. Deben conocer la nueva visión, las nuevas políticas y los cambios regulatorios que eventualmente ello implica, para entender, por ejemplo, la posible reducción de los requerimientos de lugares de estacionamiento.

Hay que entender muy bien los cambios que se están dando en la forma en que la gente compra, porque si bien en México estamos muy lejos de los indicadores de compras vía internet que se registran en otros lugares del mundo, hay que entender que esta es una tendencia irreversible, y que en el futuro, la gente cada vez más comprará desde su casa, y sólo visitarán los centros comerciales para usar las tiendas como Show Rooms y para encontrar experiencias agradables a partir de las opciones de entretenimiento que ofrezca cada proyecto.

Las cosas están cambiando, insiste Elliot Bross, y así como hablamos de Fast Food, hay que hablar de Fast Fashion, que es un término con el que podríamos ubicar tipos y marcas de comercio que tienen caducidad. Marcas que en poco tiempo tendrán que desaparecer o reinventarse, marcando con ello pautas para quienes desarrollan centros comerciales.

Por su parte, Planigrupo contempla en su plan de negocios la internacionalización, estudiando la posibilidad de incursionar en primera instancia en mercados latinoamericanos como podrían ser Colombia, Perú, Uruguay e incluso Centroamérica, considerando también la opción de incursionar en el mercado estadounidense, específicamente en el mercado de mexicoamericanos.

Es tema de entender que éste es un negocio de largo plazo y que depende totalmente de conocer el mercado y sus cambios, concluye el Director de Planigrupo, empresa que tiene una rica historia de cerca de 40 años, y que hoy puede presumir de ser la que más inquilinos y metros cuadrados rentados tiene en el mercado mexicano de centros comerciales.

Fuente: kioskocu.com