CONSEJOS PARA COMPRAR LA CASA CORRECTA.

La casa de tus sueños no siempre es la casa de tu presupuesto. Y de hecho, adquirir un bien inmueble, aunque sea el de tus sueños, pero que sobrepase tu capacidad financiera, puede convertirse en la peor de las pesadillas.

Imagina que por pagar la mensualidad del crédito hipotecario no puedas pagar el predial, la colegiatura de tus hijos y te endeudes tanto que ya no quieras contestar el teléfono de tanto cobrador que te llama.

Sigue estas recomendaciones de Gonzalo Palafox, director de crédito hipotecario de BBVA Bancomer para que la casa que compres sea la que cumpla con tus necesidades y no abuse de tu economía.

1. Haz un presupuesto actual detallado

Debes entender muy bien cómo y en qué gastas. Si no sabes a dónde se va el dinero no sabes cuánto puedes pagar por tu casa. Ya sea que descargues uno de internet. Aquí hay uno que te puede ayudar, o que lo hagas con pluma y papel o en tu celular inteligente, la idea es que sepas con lujo de detalle en qué se va cada centavo que tienes. Esto, además, te permitirá encontrar gastos que puedes recortar para tener más ahorro o destinar un poco más de dinero al pago de la mensualidad de un crédito

2. Ten un cálculo aproximado de cuánto vas a pagar

Digamos que pagas renta y quieres buscar una propiedad que adquieras con un crédito y tu ideal es pagar lo mismo de renta que de mensualidad de la hipoteca. Para darte una primera idea de cuánto cuesta la propiedad que te gusta haz este cálculo:

- Analiza cuánto tienes ahorrado para el enganche. Piensa que por lo menos necesitas el 10% de enganche para pedir el 90% de crédito, aunque hay algunas instituciones financieras que te permiten pedir créditos hipotecarios de hasta 95%. Si quieres una casa de 1 millón de pesos por lo menos debes tener 100,000 pesos para el enganche.

- Además del ahorro para el enganche necesitas otro 10%, máximo, mínimo 5%, del valor de la propiedad para gastos extras como comisiones de los bancos por apertura de crédito o los notariales. Siguiendo con el ejemplo de la casa de 1 millón, necesitarás hasta 100,000 pesos para los gastos extras, por lo tanto tu ahorro debe ser de unos 200,000 pesos. Si resulta al final, que los gastos extras son menos del 10% de la propiedad y solo necesitas 70,000 pesos, pues tendrás 30,000 extras, ya sea para pedir un crédito menor o para los arreglos de la propiedad nueva.

- Cuando ya sabes cuánto dinero vas a pedir prestado, en este ejemplo, pedirías 900,000 pesos, entonces revisa el pago por millar de los créditos que has analizado. (Sí, parte de hacer la tarea es que sepas qué créditos hay en el mercado y ciertos datos básicos como este). En general los pagos por millar andan de 8 a 10 pesos por cada mil de crédito, por lo que por un crédito de 900,000 mil pesos pagarías aproximadamente 9,000 pesos al mes. 
Por cierto, hoy en día en México el pago por mil en caso de renta es de entre 5 y 8 pesos, un poco menor al que se ofrece en los créditos hipotecarios. Así que debes revisar cómo está tu zona para ver si andas parejo o quizá debas pagar más por un crédito que por rentar.

Ya con estos cálculos sabes cuánto podrías pagar por un crédito por la propiedad que te gusta y si te salen número fuera de tu alcance, será la primera señal de que la casa que escogiste está fuera de tu presupuesto. ¿Cómo saber eso? Lee el siguiente punto.

3. Nuca, nunca, nunca destines más del 30% de tus ingresos brutos al pago de la vivienda

Por lo tanto, si vas a pagar una mensualidad de 9,000 pesos, entonces tu ingreso bruto debe ser de por lo menos 27,000 pesos.

¿Por qué solo una tercera parte de tu ingreso a la casa? Porque si te pasas de eso no te va a alcanzar para mantener tu estilo de vida. solo piensa que 30% va a la casa, otro 30% a los impuestos y solo te queda una tercera parte más para tus gastos de vida. Esto, por cierto, aplica para los que rentan también.

4. Gasta como en la casa nueva

Si has vivido siempre en un departamento pequeño y ahora el paso que vas a dar es al de una casa con jardín, debes hacer un cálculo de cuánto te va a costar el mantenimiento de una propiedad similar a lo que quieres comprar. Pregunta a los dueños de la casa que quieres comprar cuánto gastan al mes en mantenimiento, pregunta a los vecinos y a tus amigos o familiares que tengan una propiedad similar.

Ya que tengas una idea más o menos clara, incluye estos gastos en tu presupuesto y ve si podrás pagarlos. 
Si tienes el tiempo, vive un par de meses como si ya tuvieras la casa con el crédito y aparta el dinero extra. Esto te permitirá saber si puedes pagar todo con el sueldo que tienes y además, quizá te ayude a lograr un ahorro extra que puedas utilizar para la nueva propiedad.

5. Esta no será la única casa en la que vivas, no debes pensar en cómo vas a usarla en 20 años

Antes en México cuando se compraba una casa era en la que te iban a sacar en ataúd. Esto ha cambiado. Las familias en promedio viven las propiedades unos 8 años. Así que aunque saques un crédito a 20 años, no tiene la casa que cumplir con las expectativas de espacio que tengas tu para dentro de 20 años. En otras palabras, no te preocupes si crees que en 20 años vas a tener cuatro hijos y la casa solo tienes dos recámaras. Cuando llegue el momento podrás vender esta primera propiedad y adquirir una segunda que se adapte a tu nueva circunstancia familiar y salarial. Si tomas en cuenta este punto verás que te apegarás a una casa que responda a tus necesidades reales de espacio y a tu presupuesto que si andas buscando algo para el resto de la vida.

6. Revisa siempre tu historial crediticio

No porque tu primo compró una propiedad del mismo valor de la que quieres y gana lo mismo que tú, el crédito que te ofrezcan a ti será igual. Si tú tienes un historial crediticio diferente al de él, si alguno de los dos se ha portado mal, entonces es probable que el banco les de una tasa de interés mayor o un monto de crédito menor. 
El historial crediticio refleja cómo te has portado con los créditos que has tenido a lo largo de la vida, incluso estarán ahí pagos de servicios como el teléfono fijo o la televisión por cable y esto es normal. Todos los mexicanos con alguna tarjeta de crédito o contrato de celular están en el Buró de Crédito y esto no es negativo. 
Cada año puedes revisar tu historial y ver cómo te perciben los bancos, si eres un sujeto de crédito o no. 
Cuando estés pensando en comprar propiedades, conocer esta información será vital para decidir si este es el mejor momento o debes esperar un poco y bajar, por ejemplo, tu nivel de endeudamiento.

7. Piensa en los arreglos y amueblada

Es muy difícil que encuentres una casa en perfectas condiciones y a la que al mudarte no debas hacer ningún arreglo. También es probable que debas invertir en algunos muebles nuevos para decorar tu nuevo hogar. Contempla estos gastos desde el inicio para que no termines con casa nueva, cuyas paredes se caen por la humedad, y en un colchón en el piso porque no te alcanzó ni para la cama.

Fuente: metroscubicos.com

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¡CONOCE LOS DETALLES DE TU CRÉDITO HIPOTECARIO!

Debes considerar los intereses, el CAT, el enganche, los ingresos mínimos requeridos y los seguros que incluye

Cuando adquieres un crédito, debes tomar en cuenta los gastos que conllevan y lo que representan cada uno de los detalles de éste.

Enganche: El porcentaje de éste es una parte del total del costo de la vivienda que debes cubrir al iniciar el crédito, normalmente va de 10% a 15%, pero en algunos bancos tendrás que cubrir un monto de 10% hasta 40%, aunque existen distintas variantes donde no pagas enganche, dependiendo del banco u opción de pago a seguir, el porcentaje de enganche se refleja directamente en el porcentaje de la tasa. A mayor enganche, menor tasa.

Tasa fija o variable: Es el porcentaje del costo que tiene el crédito solicitado, la banca ofrece una gama de tasas que van de 8.54% hasta 14.50%, en el caso de este detalle se recomienda elegir la tasa fija, ya que será el mismo costo mensual desde que inicia hasta que termine tu DEUDA. También existe la opción de una tasa creciente, la cual consiste en que los primeros años pagas una mensualidad baja, con el fin de poder acceder al crédito y en años posteriores, el pago aumenta hasta llegar a un tope, este tipo de tasa fue pensada principalmente para la gente joven, que gana poco para conseguir un crédito con tasas normales, pero la cual tendría un mejor salario en el futuro.

CAT o Costo Anual Total: Es un indicador que refleja en porcentaje cuánto cuesta un crédito y sirve para facilitar la comparación de préstamos con las mismas características. Incorpora todos los pagos que involucra el crédito, y en él se consideran las tasas, más los cargos, comisiones, primas de seguro, bonificaciones, descuentos y amortizaciones de pago.

Ingresos mínimos solicitados: Para adquirir un crédito dependen del monto que se pide y el banco elegido, generalmente se requiere que puedas destinar mínimo 30% de tu ingreso mensual para el pago de la hipoteca, también se toman en cuenta la edad, que debe ser mínima de 18 y máxima de 65 años, el tiempo que llevas laborando, así como la revisión del Buró de Crédito, entre otros.

Plazo: Los créditos a 15 años son una buena opción y en ella terminas pagando aproximadamente 150% de tu deuda, mientras que a 30 años el pago final es de 300% de la deuda inicial. Hay plazos desde 5 hasta 30 años. Lo anterior repercute directamente en la tasa de interés a pagar.

La mayoría de los créditos contemplan seguros de vida, de daños o por desempleo, la opción en algunos casos es obligatoria, pero te ayudará en caso de que tengas algún accidente o contratiempo con tu trabajo. Así como daños que puedan ocasionar temblores o fenómenos meteorológicos en la vivienda que adquieras.

Los gastos de avalúo, el notario y el estudio socioeconómico pueden incluirse en el crédito, dependiendo tu elección y la oferta del banco, pero es un gasto que no debes dejar de considerar.

Fuente: Centrourbano.com

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DESPEGARÁ VIVIENDA EN EL 2015.

El sector vivienda empezará a DESPEGAR a partir del próximo año, impulsado por los programas gubernamentales y la generación de empleos, señaló Samuel Vázquez. 

El economista senior de BBVA Bancomer indicó que en los próximos 4 años habrá un impulso sin precedentes con recursos por 1.8 billones de pesos, provenientes del Plan Nacional de Infraestructura.

Vázquez estimó que en el 2014 habrá un crecimiento moderado con la colocación de unas 340 mil viviendas a nivel nacional. 

"De acuerdo con la tendencia económica que estamos viendo actualmente, éste es el año que toca fondo, para empezar a haber una senda de crecimiento", dijo en entrevista durante el Encuentro de Vivienda 2014, organizado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Nuevo León. 

Vázquez indicó que el crecimiento no llegará a los niveles que se presentaron en el 2007, de 700 mil viviendas al año, pero aseguró que el sector puede crecer de concretarse el Plan Nacional de Infraestructura y las reformas estructurales. 

Dijo que la ampliación de los subsidios para trabajadores que ganan de 2.5 a 5 salarios mínimos, impulsará la demanda de una manera sostenida. 

A partir de julio de este año, la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) amplió sus subsidios a quienes ganen hasta 5 Veces el Salario Mínimo (VSM), es decir, alrededor de 10 mil pesos mensuales. 

Antes el apoyo lo recibían sólo quienes percibían hasta 2.5 Veces el Salario Mínimo (VSM), es decir, aproximadamente 5 mil pesos al mes. 

El especialista dijo que Nuevo León se colocará como el Estado número uno en el acceso a casas con más de 50 mil unidades vendidas en este año. 

El freno más importante en México para ampliar la cobertura de vivienda es la informalidad, expresó por su parte Gordon Lee, analista de Bano BTG Pactual. 

Al participar en el panel "Panorama Económico y el Sentido de los Mercados", Lee refirió que ni las 500 mil casas que se vendieron anualmente en la época de auge atacaron el rezago en México. 

"(El sector informal) representa un riesgo financiero tanto para el que da el crédito como para el desarrollador", expuso. 

Fuente: negociosreforma.com

¿CÓMO ELEGIR UN CRÉDITO HIPOTECARIO?

La adquisición de una casa-habitación a través de un crédito hipotecario es una decisión en la que, por su relevancia, debemos considerar nuestra capacidad de pago a mediano y largo plazo, por ser créditos que van desde 5 hasta 30 años.

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), te ofrece información y te orienta para que tu elección no se convierta en una pesada carga y sí en cambio signifique una buena opción en la construcción de tu patrimonio.

Existen en el mercado diversas alternativas de financiamiento, cada una con distintos productos y esquemas para elegir un crédito hipotecario: Infonavit, Fovissste, Bancos, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes), Sociedades Financieras Populares (Sofipos) y Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo (SCAP´s).

Cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los créditos hipotecarios hay que considerar:

Tiempo de respuesta para la autorización del crédito.

    

El Costo Anual Total (CAT). Es importante escoger la mejor tasa de interés del mercado, pero ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya que sólo es un componente de éste. Toma en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.

Compara las condiciones que ofrecen las diferentes instituciones financieras. Revisa variables como enganche, gastos notariales, seguros, pago mensual y total, así como duración del crédito.

Considera el monto al que asciende la mensualidad exacta. Si se contrata un crédito a tasa fija, vigile que las mensualidades sean realmente iguales.

Ten presente que al contratar un crédito hipotecario, deberás pagar una cantidad por concepto de seguros. Generalmente este tipo de créditos incluyen seguro de vida, daños y desempleo. Infórmate sobre sus condiciones, por si es necesario utilizarlos.

Verifica los diferentes planes de financiamiento que existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente alternativa de financiamiento.

Al contratar un crédito deberás cubrir una serie de gastos iniciales como: el enganche, generalmente es del 5% al 20% del valor del inmueble; el avalúo, una estimación del valor comercial de la propiedad; los gastos de investigación, los cuales realizan los bancos respecto a tus datos generales y antecedentes crediticios; gastos notariales, incluyen la escrituración, honorarios del notario público, impuestos, gestoría de certificados y gastos en el registro público de la propiedad.

Ten en cuenta que puedes encontrar financiamiento en tres tipos: 1) en pesos; 2) en Veces Salario Mínimo (VSM); 3) en Unidades de Inversión (UDIs). Este factor es muy importante ya que cada modalidad afecta de manera distinta el comportamiento de tu crédito, lo recomendable es que elijas financiamiento en Pesos, ya que de esta forma siempre sabrás con exactitud cuánto debes y te olvidas de conversiones y cálculos.

Pide la Oferta Vinculante, este documento contiene cuánto te costará en pesos y centavos tu crédito, la institución financiera deberá entregártela sin costo y se obliga a mantener los términos y condiciones en los cuales te otorgará el crédito durante un periodo de 20 días naturales.

Planea tu presupuesto y verifica cuál es tu capacidad de pago.

Antes de la firma del crédito asegúrate que todos los documentos cumplan con las condiciones que se te ofrecieron.

Fuente: Condusef

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¿CÓMO SABER SI CALIFICAS PARA UN CRÉDITO HIPOTECARIO?

Si deseas convertirte en un dueño de casa, es probable que tengas que sacar un préstamo hipotecario para alcanzar este sueño. Y para tomar este préstamo tienes que solicitarlo a un prestamista hipotecario o banco. Estos prestamistas revisarán tu historial de crédito, ingresos brutos mensuales y DEUDAS para determinar si calificas para un préstamo, la cantidad de dinero a la que calificas y la tasa de interés que tendrás que pagar por el dinero que pidas prestado. Si quieres saber si puedes calificar para una hipoteca, tendrás que echar un vistazo a tu propia situación financiera.

1.- Calcula tu ingreso bruto mensual. Estos ingresos incluyen el dinero que recibes antes de impuestos de tu empleador. Pero también incluye todo el dinero que obtienes de pagos financieros, propiedades en alquiler o de otras fuentes.

2.- Determina la cantidad de deuda que tienes cada mes. Esto incluye tus pagos a préstamos por automóviles y estudiantiles y el pago mínimo mensual requerido por tu compañía de tarjeta de crédito.

3.- Estima tu proporción deuda-ingreso. Añade la cantidad estimada de lo que crees que será el pago de tu hipoteca a la cantidad de deuda que calculaste en el Paso 2. Divide esto por tu ingreso bruto mensual para llegar a un porcentaje.  A los prestamistas les gusta trabajar con prestatarios cuya relación es inferior al 36 por ciento. Si la tuya es mucho más alta, es posible que no califiques para un préstamo hipotecario.

4.- Solicita una copia de tu estado en Buró de Crédito. La calificación que tienes es súmamente importante para quien  evaluará tus condiciones.

5.- Documenta tu historial de empleo. A los bancos les gusta trabajar con personas que han trabajado en un lugar de trabajo durante tres años o más. Esto les demuestra que tienes una fuente estable y constante de ingresos.

6.- Llama a un ejecutivo hipotecario y explícale que deseas pre-calificar para un préstamo hipotecario, éste te hará algunas preguntas básicas acerca de tu ingreso bruto mensual y tus deudas para determinar la cantidad de dinero que puedes pedir prestado. Ten en cuenta, sin embargo, que una pre-calificación no es de ninguna manera un compromiso oficial de un banco. Estas instituciones de crédito necesitan que presentes documentos financieros tales como declaraciones de impuestos y estados de cuenta y aprueban una verificación de crédito, antes de que se te puede dar una pre-aprobación más formal. 

Fuente: eHow

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¿CÓMO FUNCIONA LA HIPOTECA PARA JÓVENES?

BBVA Bancomer tiene un producto llamado Hipoteca Joven para mayores de 18 años con salario fijo, actividad empresarial o que laboran de manera independiente.

"La diferencia del producto radica en que el pago por mil con el que empieza la Hipoteca Joven es más bajo del que tendríamos en cualquier otro crédito, al joven se le cobra un pago menor para que pueda tener una hipoteca, porque como todos se empieza con un sueldo menor hasta que conforme pasa el tiempo crece el sueldo", detalla Enrique Medina, director de negocio bancario de BBVA Bancomer.

La idea es que la hipoteca tenga pagos crecientes porque el sueldo crece anualmente por encima de la inflación, sobre todo entre los 20 y 35 años de edad, por lo que según avanza en la edad aumenta la mensualidad.

Cada año hay un incremento en la mensualidad del 2.5% hasta el año 14, en el que se convierte en un pago fijo mensual.

Con que demuestres tres meses en tu empleo actual puedes pedir un crédito para una casa de hasta $1.5 millones de pesos. Si puedes comprobar un año de antigüedad entonces podrás pensar en una casa con un valor de más de $1.5 millones. Obviamente debes tener un historial crediticio positivo.

El crédito es en pesos a un plazo de 20 años con tasas desde 11%. El financiamiento mínimo es de $200,000 pesos para viviendas con un valor inicial de $300,000 pesos. Si quieres una vivienda de hasta $1 millón de pesos te prestan hasta el 87.5% del valor de la vivienda; 85% si el inmueble vale hasta $3 millones de pesos y 70% para casas o departamentos con un precio superior.

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PREPARAN DESVINCULACIÓN DEL SALARIO MÍNIMO.

La Unidad de Medida y Actualización, que será propuesta por el gobierno federal para sustituir al salario mínimo, tendría un valor inicial de 67.29 pesos; la iniciativa explica que esta medida puede ser el primer paso hacia una recuperación del poder de compra del salario mínimo”.
CIUDAD DE MÉXICO.- El gobierno federal prepara una iniciativa de Ley para crear la Unidad de Medida y Actualización (UMA) en sustitución del salario mínimo.

El borrador de la iniciativa, en poder de EL FINANCIERO, que consta de cinco artículos y seis transitorios, indica que la caída drástica de los salarios mínimos, de 72.6 por ciento desde 1976, “se ha debido en buena medida a que en la legislación vigente, el salario mínimo no se utiliza únicamente como la mínima remuneración que legalmente pueden recibir los trabajadores sino también como unidad de cuenta para indexar diversos montos”, por lo que el salario mínimo carece de independencia como instrumento de política pública.

“Así, por ejemplo, un incremento del salario mínimo implementado con el fin de mejorar las condiciones de vida de los trabajadores de menores ingresos podría perjudicar a trabajadores con ingresos mayores al salario mínimo cuyas percepciones no se ajustarían necesariamente al cambio (pero sí el saldo de su DEUDA con el INFONAVIT o el FOVISSSTE u otros gastos como son las contribuciones a la seguridad social)”, señala la exposición de motivos de la nueva Ley.

Fuente: El Financiero.