Ya contrataste una hipoteca, conoce algunos beneficios adicionales

Si ya firmaste tu crédito hipotecario y has comenzado el camino para formar un patrimonio, debes saber que puedes tener beneficios adicionales por tu hipoteca.

Aprovéchalos y maximiza tu inversión. 

1. Las mensualidades de tu crédito hipotecario son deducibles de impuestos, por lo que debes solicitar al banco, al inicio de cada año, la constancia de deducibilidad. Este punto aplica tanto para crédito bancarios como para los otorgados por Infonavit y Fovissste.

2. Puedes reducir considerablemente los intereses haciendo aportaciones a capital. Esto es especialmente útil durante los cinco primeros años de tu crédito. No importa si no cuentas con grandes cantidades de dinero, aunque tus aportaciones sean pequeñas te traerán grandes beneficios.

Investiga en la institución financiera las políticas de aportaciones voluntarias. Hay algunas que solo permiten pagos por un monto similar al mensual, pero en Infonavit puedes hacerlo desde un peso, por ejemplo.

3. Tu hipoteca cuenta con un seguro de vida. Así que no olvides hacer tu testamento, donde indiques quiénes van a ser los beneficiaros de la propiedad. De esta manera quienes más quieres estarán protegidos en los peores momentos.

4. Puedes vender tu casa aun cuando tengas una hipoteca vigente. Únicamente deberás solicitar al banco con el que tramitaste el crédito tu carta saldo con la fecha en la que deseas vender.

Esto te permite adquirir una nueva propiedad, que se ajuste a tu momento de vida.

5. Una vez que termines de pagar tu crédito, no olvides acudir a la notaría para cancelar la hipoteca. Este proceso es sumamente importante, pues con él finalizas la compra y legalmente serás el dueño.

6. Recuerda que aproximadamente entre 4 y 6 meses después de firmar tus escrituras podrás ir por el original a la notaría donde realizaste el trámite.

Fuente: www.metroscubicos.com

Hipoteca para dos, une fuerzas con tu pareja

En México se estima que 35% de los créditos hipotecarios vigentes son mancomunados porque, como reza el dicho, “la unión hace la fuerza”. Y es una frase muy importante a la hora de solicitar un crédito hipotecario, pues tanto los bancos como el Infonavit y el Fovissste aceptan la posibilidad de mancomunar el ingreso de dos personas para que puedan incrementar su capacidad de endeudamiento.

No necesitas estar casado

Aunque la gran mayoría de los créditos mancomunados del mercado son conyugales, es decir, entre matrimonios legalmente constituidos —con un acta civil de por medio—, no todas las instituciones financieras limitan esta posibilidad a parejas de casados. Algunas entidades financieras permiten la unión de esfuerzos a parejas que viven en concubinato y a personas vinculadas por lazos familiares, como hermanos o padres e hijos.

Algunos bancos aceptan lo mismo a esposos y concubinos que a parejas del mismo sexo. Unos piden actas de matrimonio, de sociedad de convivencia o exigen que quienes viven en concubinato tengan un hijo en común. Cada institución tiene sus propios criterios.

Quién pone qué

En un crédito mancomunado, los bancos y Sofoles consideran tanto tus ingresos como los de tu pareja o familiar para determinar el monto que pueden prestarles; asimismo, los dos adquieren por igual los derechos y obligaciones que marca el contrato. Los requisitos son los mismos que para un crédito individual.

Un punto importante que debes considerar es que si tú o tu pareja tienen un historial irregular o mal calificado en el buró de crédito, ello puede afectar el trámite a tal grado que su solicitud sea rechazada, sin importar que el crédito esté nada más a tu nombre. 

Si el crédito se aprueba, ambos firmarán el contrato. Aunque el que aporte mayor ingreso a la combinación será reconocido como acreditado y el otro como coacreditado, su situación será exactamente la misma: tendrán las mismas responsabilidades y beneficios; estarán obligados a pagar el préstamo según lo convenido con la institución y, al liquidar, los dos serán dueños del inmueble.

Sin importar el ingreso que aportes a la combinación o al pago de las mensualidades, el contrato determina que, tras de la liquidación del préstamo, cada uno será propietario de 50 por ciento de la vivienda, bajo la figura de copropiedad. A menos que tú y tú pareja indiquen una instrucción diferente al inicio del proceso de acreditación.

Casado y asalariado

En el caso de Infonavit y el Fovissste hay varias opciones para créditos mancomunados y operan de manera distinta a como sucede en un banco o Sofol. Para empezar, sólo contemplan créditos conyugales, aunque cada uno tiene sus propias reglas.

Infonavit

Si cotizas para el Infonavit debes saber que sólo existe el crédito conyugal y puedes solicitarlo si tu matrimonio está legalmente constituido y tanto tú como tu pareja son derechohabientes de esa institución. 

En este esquema la pareja tiene acceso a dos créditos; el que precalifique con el monto más alto obtiene el ciento por ciento, mientras que el otro recibe hasta 75 por ciento de su capacidad de crédito. Ambos préstamos se pagarán vía nómina y plantean los mismos requisitos que los créditos del Infonavit: que su relación laboral esté vigente, tener 116 puntos acumulados y estar al corriente con las aportaciones patronales.

Fovissste

Si tú y tu pareja son trabajadores del Estado y tienen su ahorro para la vivienda en el Fovissste, el crédito se llama Mancomunado y forma parte del esquema tradicional, así que deberán obtenerlo mediante sorteo. Ambos deberán cumplir los requisitos que comparten todos los créditos que otorga esta institución.

La convocatoria es anual y el instituto la lanza entre octubre y noviembre para que los ganadores del sorteo tramiten su crédito y lo ejerzan en el primer trimestre del siguiente año.

Cuándo es una buena idea

Sabemos que suena muy atractiva la posibilidad de acceder a un crédito más grande que el que puedes obtener nada más con tus ingresos y, por ende a una mejor vivienda, pero ¡alto! No corras al banco a solicitar un crédito mancomunado que quizá no necesites.

Primero delimita bien tus necesidades de vivienda, revisa tu cuenta bancaria para saber de cuánto dispones para el enganche y decide el monto que requieres que te presten para comprar una casa de esas características. Si tu ingreso basta para obtenerlo, olvida la idea de involucrar a otra persona.

Mancomunar es bueno cuando no te alcanza el ingreso, pero si lo que ganas es suficiente para obtener el financiamiento que requieres, es mejor que lo hagas solo; así mantienes intacta la capacidad de endeudamiento de tu pareja por si más adelante requieren un crédito de otro tipo, quizá para comprar auto o para hacerle mejoras a esa misma casa.

Además, si la pareja tiene un ingreso sobrado y decide aprovechar su derecho de crédito con el Infonavit o el Fovissste, es probable que el crédito en su conjunto (institutos y banco o Sofol) les resulte cómodo y fácil de pagar en un lapso corto.

¿Y si me divorcio?

Siempre está latente la posibilidad de que en algún momento del matrimonio sobrevenga un divorcio. Desde luego, en ese caso  el hecho de que haya un crédito hipotecario a medio pagar será un problema extra que tendrán que resolver, independientemente de si la hipoteca es conyugal o individual.

¿Por qué es igual? Porque aunque el crédito sea individual, la ley supone que una parte se ha pagado durante el matrimonio y que, de alguna manera, ambos han contribuido a que los pagos se hagan en tiempo y forma.

La situación del crédito no cambia en nada con un divorcio: se mantienen los acuerdos del contrato, a menos que el juez emita una orden para cambiarlos y determine quién seguirá pagando y de quién será la propiedad cuando se liquide. Una vez que se emita el acuerdo legal, la ex pareja debe acudir a la institución financiera para hacerlo efectivo.

En el momento en que se disuelva la sociedad matrimonial, las condiciones de pago del crédito quedarán sujetas al convenio de divorcio que se firme ante el juez, en el cual se asentarán los acuerdos que la pareja haya establecido previamente. En estos casos ni el Infonavit ni el Fovissste intervienen.

Los créditos mancomunados son una excelente alternativa para formar patrimonio; sin embargo, hay que tomar en cuenta las implicaciones de tener una deuda de largo plazo entre dos.

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Fuente: http://www.metroscubicos.com/

Tips para vender un inmueble con deuda hipotecaria

De acuerdo con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, existen dos opciones para que una persona que contrajo un crédito hipotecario, pueda "ceder" el inmueble a otro comprador, a fin de evitar cualquier irregularidad en la transacción.

Cuando una persona adquiere un inmueble a crédito y después de algún tiempo desea "vender" su propiedad sin haber liquidado el crédito, seguramente habrá quien desee adquirir dicho bien bajo un esquema conocido como "traspaso".

En ese caso, lo que debe hacerse es poner al tanto al posible comprador acerca de la existencia de dicha deuda y de la garantía hipotecaria existente, por lo que habrá de contactarse con la institución acreedora para plantearle y solicitarle alguna alternativa.

De acuerdo con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, existen dos opciones para que una persona que contrajo un crédito hipotecario, pueda "ceder" el inmueble a otro comprador, a fin de evitar cualquier irregularidad en la transacción.

En un comunicado, el organismo señala que una de ellas es plantearle a la institución acreedora que el comprador desea continuar pagando el crédito, subsistiendo su correspondiente garantía hipotecaria.

En este supuesto, si el acreedor acepta como nuevo deudor al posible comprador, se instruirá a un notario público para que ante su fe se otorgue la escritura de compraventa y su correspondiente reconocimiento de adeudo y sustitución de deudor.

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano subraya que indudablemente habrá que analizar y estudiar las nuevas condiciones crediticias, bajo las cuales la institución acreedora acepte al nuevo deudor.

Una segunda opción es liquidar la totalidad del crédito originalmente otorgado, por lo que el deudor deberá pedir un corte/saldo del crédito contratado a cierta fecha para estar en posibilidad de pagar el mismo.

Además efectuar el contrato de compraventa ante notario público y de manera simultánea cancelar también en instrumento público la hipoteca.

El organismo subraya que de no hacerlo así, se estaría cayendo en importantes, delicados y graves vicios y riesgos de índole jurídico en materias civil, fiscal y administrativa, por lo que siempre se deberá acudir a un notario público, quien brindará asesoría gratuita.

Fuente: www.radioformula.com.mx

Crédito hipotecario conyugal, opción para adquirir una vivienda

Adquirir una vivienda es uno de los grandes retos que las personas tienen en la vida, ya que la inversión, por su monto, es de largo plazo. Sin embargo, hacerlo con el apoyo de tu pareja puede resultar más fácil y así podrán conseguir la casa de sus sueños.

De acuerdo a un comunicado, el crédito hipotecario conyugal es un esquema mediante el cual el Fovissste y el Infonavit se unen, para que conforme a las políticas de cada Instituto, otorguen a sus derechohabientes casados, un financiamiento para la adquisición de una vivienda nueva o usada.

Los requisitos para solicitar un crédito en pareja son:


Que ambos derechohabientes estén casados y lo acrediten mediante acta de matrimonio.
Que el derechohabiente de Fovissste esté activo en el sector público.
Contar con 18 meses o más de aportaciones al Fovissste.
Que el derechohabiente de Fovissste no haya recibido un crédito del Fondo de la Vivienda con anterioridad ni que se encuentre con uno en trámite.
Que el derechohabiente de Infonavit cumpla con los requisitos y puntuación establecida para ejercer un crédito (116 puntos).

El Crédito Hipotecario Conyugal es una buena opción para adquirir una mejor vivienda para ti y tu familia, si bien los montos máximos del crédito están determinados por las correspondientes políticas de cada instituto, puedes verificar el monto que les pueden prestar consultando los simuladores que tienen ambos Institutos en sus portales de internet; recuerda que depende, en gran medida, del saldo que tengas en la Subcuenta de Vivienda:

Simulador FOVISSSTE INFONAVIT

Tu pareja y tú deben tener presente los gastos relacionados con el avalúo de la Vivienda y de Escrituración; es recomendable preveer alrededor del diez por ciento del valor de la vivienda para este tipo de gastos. Hay que señalar que el Fovissste aporta el 50 por ciento de la elaboración del contrato de Mutuo y el 50% de la inscripción al Registro Público de la Propiedad, mismo que se paga directamente al Notario; impuestos y derechos están a cargo del trabajador.

Ahora bien, si el monto no es suficiente para la casa que desean adquirir, existe la opción de solicitar un cofinanciamiento a una institución financiera, y de esta forma, ampliar el monto de su crédito.

En el mercado, hay instituciones financieras que ofrecen varios esquemas de financiamiento con el Infonavit y el Fovissste, por ejemplo el Cofinavit, el cual consiste en que el Infonavit y el Banco en forma conjunta, otorgan un crédito a un trabajador para la adquisición de una vivienda, quedando ésta en garantía hipotecaria en primer lugar a favor de ambos acreedores. Puedes consultar el simulador que tiene la Condusef.

Este esquema establece, en algunos casos, que una vez que se liquide el crédito del Infonavit, las aportaciones patronales se aplicarán como pagos anticipados al crédito del Banco. Hay que tomar en cuenta que las viviendas a adquirir bajo el Cofinavit pueden ser de cualquier valor.

Fuente: www.quadratin.com.mx

4 consejos para cambiar tu Crédito Hipotecario de banco

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), presentó el Simulador de Movilidad de Crédito Hipotecario, que consiste en que el crédito otorgado por una institución financiera puede ser sustituido por uno nuevo que tenga mejores condiciones.

“Estamos introduciendo diferentes escenarios en el Simulador de Movilidad de Crédito Hipotecario porque a veces, como lo hemos visto, el gasto notarial es la gran diferencia entre cambiarte y no cambiarte y entre el impacto que pueda tener una y otra tasa de interés”, dijo en conferencia de prensa Mario Di Costanzo, presidente de la Condusef.

Hasta diciembre de 2015, el número de créditos otrogados bajo la figura de movilidad, sumaron 16,311, 44.2% más respecto a 2014, con un saldo de 11,403 millones de pesos (mdp).

“Esto representa el 10% del total de la cartera de créditos otorgados”, dijo Di Costanzo.

En seis años, la tasa promedio disminuyó de 12.38% a 10.15%, mientras que el Costo Anual Total (CAT) lo ha hecho a razón de 2.31% y se encuentra en 12.65%

Los principales bancos que han realizado la movilidad o subrogación de los créditos hipotecarios son Santander, Scotiabank y HSBC. Aunque si se toma en cuenta el IDATU que mide la calidad de atención y servicio de los bancos, Santander estaría en cuarto lugar, Scotiabank en tercero y HSBC en segundo lugar.

1. *El IDATU mide la calidad operativa de la atención y servicio de los bancos, respecto de su comportamiento y cumplimiento en la gestión de las reclamaciones que sus clientes presentan ante la Condusef. 

Estos son cuatro consejos para cambiar tu crédito hipotecario de banco.

1.- No sólo revises la tasa de interés, también toma en cuenta el CAT, pago mensual, plazo y pago total.

2.- Considera cuántos años has pagado tu crédito y cuánto te falta. Si falta poco quizá no te conviene cambiarte.

3.- Aunque una opción te ofrezca la mensualidad menor, debes tomar en cuenta el plazo que durará tu deuda y el costo total que pagarás al final.

4.- No pierdas de vista los gastos que deberás de pagar para realizar el cambio a otra institución, que podrían ser, gastos notariales, avalúo, apertura, entre otros.

Fuente: www.forbes.com.mx

CNNExpansion: Cómo empezar 2016 con casa nueva

Expertos estiman que las tasas de las hipotecas subirán hasta el segundo trimestre del año; el crédito promedio en el Distrito Federal es de 1 millón 200,000 pesos.

Pese a que 2015 cerró con la noticia de que la Reserva Federal de Estados Unidos aumentó su tasa 0.25% y, en correspondencia, el Banco de México subió su TIIE en la misma proporción para quedar en 3.25%, los bancos continúan sin movimientos en su oferta de créditos hipotecarios, por lo que 2016 puede ser buena opción para que adquirir una vivienda.

“En este momento tenemos tasas históricas, nunca antes habíamos tenido tasas tan bajas. Algunos bancos han aminorado el costo financiero y reducido los cargos de administración”, dijo el director de Negocios de la empresa de asesores hipotecarios Creditaria, José Luis Salazar.

Hoy las tasas que ofrece la banca múltiple van desde 7.5% hasta 11%, en el Infonavit el costo del dinero es de 6% a 12%.

Si bien los créditos hipotecarios no son un producto rentable para los bancos, pues para captar clientes y competir con otras instituciones financieras tienen que dejar de cobrar algunas comisiones y bajar su tasa de intereses, el negocio de los bancos radica en que los clientes que captan por esta vía son de largo plazo (hasta 15 años máximo) y tienen oportunidad de venderles otros productos financieros, explicó, Alejando Albas.

Según los expertos, la vía más segura y barata para adquirir un crédito hipotecario es a través de un banco. Las Sofomes prestan al sector de la base de pirámide poblacional a tasas más altas y con menos requisitos, mientras que el crédito que otorga el Infonavit depende del ahorro que hasta ese momento tenga el empleado, sus ingresos actuales y su estado en el buró de crédito, explicó Luis Salazar.

“Aunque exista el riesgo de un aumento en las tasas en los crédito hipotecarios, como efecto de la FED, se verá hasta el segundo trimestre del año y subirán un cuarto de punto porcentual o un punto como máximo”, estimó Albas.

Si entre tus planes financieros de 2016 está independizarte, recuerda que el costo del dinero para adquirir una propiedad disminuirá según las capacidades de pago, tu historial y comportamiento crediticios, además del costo de la propiedad que elijas.

Antes de tomar una decisión revisa las recomendaciones:

1. Haz un análisis de tus capacidades de pago: La deuda de tu crédito hipotecario no debe superar el 30% de tus ingresos.

2. Identifica cuáles son tus necesidades: ¿Pagar en poco tiempo, un plazo más amplio o mensualidades más pequeñas?

3. Compara qué tipo de propiedad quieres adquirir: Ajústate a tu presupuesto.

4. Compara créditos: Evalúa los préstamos hipotecarios con distintas entidades bancarias, utiliza los simuladores de crédito hipotecario.

5. Verifica tasa de interés, comisiones, Costo Anual Total y seguros.

6. Pregunta por promociones, muchos bancos han eliminado sus comisiones de apertura y hasta regalan algunos trámites.

7. Si quieres sacar un crédito con tu pareja o con ayuda de algún familiar, acércate a tu asesor hipotecario, él podrá orientarte.

8. No olvides preguntar por los seguros que acompañan tu crédito hipotecario, algunos bancos te cubren de inundaciones, daños o robo y otros contra el desempleo.

El crédito promedio de un departamento en el Distrito Federal es de 1 millón 200,000 pesos. Si pidieras ese préstamo a 15 años con una tasa fija, éstas serían las ofertas que siete bancos te harían:

	AFIRME	BANAMEX	BBVA Bancomer	Banorte	HSBC	Santander	Scotiabank
Pago mensual	8,845	8,028	12,009	8,316	11,026	11,340	12,711
Monto del crédito	840,000	720,000	1,080,000	840,000	1,020,000	1,080,000	1,140,000
Tasa de interés	9.8%	$10.65%	10.6%	8.48%	10.1%	9.6%	10%
Ingreso requerido	22,113	20,070	30,024	16,632	22,052	28,350	33,048
CAT	12.13%	12%	14.1%	12.8%	11.7%	11.8%	11.6%
			GASTO  DEL CRÉDITO
Enganche	360,000	480,000	120,000	360,000	180,000	120,000	60,000
Avalúo	3,600	5,000	3,700	3,600	3,350	3,300	3,600
Comisión por apertura	8,400	N/A	N/A	8,400	10,200	10,800	4,250
Gastos notariales	108,000	108,000	108,000	108,000	108,000	108,000	108,000
Desembolso total	480,000	593,000	231,700	480,000	301,550	242,100	185,850

 Nota: Cifras en pesos calculadas al 21 de diciembre de 2015.

Fuente:www.cnnexpansion.com/

El Economista: Finanzas sanas para los recién casados

La falta de planeación y la competencia económica son algunos de los riesgos financieros de un matrimonio joven.

Si para este 2016 su pareja y usted están pensando en contraer nupcias o aventurarse a vivir juntos, uno de los rubros que deben dejar claro desde un inicio es el de las finanzas, dado que un mal manejo de los recursos en los primeros meses de casados puede derivar en el deterioro de la relación y una eventual ruptura, advierten especialistas.

El respeto debe existir en temas emocionales, pero también en los financieros. La mayoría de las personas que inician una vida en pareja no tiene en mente lo que significará para sus bolsillos vivir juntos, advierte Juan Pablo Zorrilla, codirector general de Resuelve tu Deuda.

Antes de salir del nido, añade el especialista, “es indispensable tener un ahorro equivalente a seis meses del gasto mensual, el cual actuará como colchón ante eventuales imprevistos. Asimismo, se deberá estar consciente del cambio radical al que será sometido su presupuesto, ya que comenzar esta nueva etapa de su vida conlleva responsabilidad y disciplina”.


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Responsabilidad de ambos

Actualmente es común que ambas partes en una pareja trabajen, así que mediar las finanzas en el hogar es responsabilidad de los dos. En este sentido, el presupuesto mensual es una herramienta que debe aparecer en el primer año y seguir el resto de la vida en pareja; de ahí la importancia de evaluar las metas y realidades financieras a las que la nueva pareja se enfrentará.

Los especialistas recomiendan elaborar de manera individual una pirámide de prioridades sobre cómo distribuir satisfactoriamente el salario mensual. En ésta se deben plasmar prioridades y metas personales; propóngale a su pareja realizarlo de manera conjunta para asumir los mismo retos.

El codirector de Resuelve tu Deuda menciona que para realizar un presupuesto satisfactoriamente, es necesario dividirlo en dos rubros: el principal y el secundario. En el primero de ellos se debe contemplar el gasto de vivienda, transporte, educación y salud, a lo cual cada miembro del matrimonio debe destinar 70% del salario mensual.

El secundario no es menos importante, ya que en él se encuentra el ahorro, pago de deudas (por ser el primer año no se deben contraer, aunque de ser así, aquí debería ir el monto destinado a liquidarlas) y el entretenimiento, englobando el 30% restante del presupuesto mensual. Zorrilla comenta que al recibir la quincena lo primero que se tiene que extraer es el porcentaje destinado al ahorro, que se ubica en el plano secundario, ya que es común que al terminar la quincena el dinero comienza a escasear y de ser así, lo destinado a este rubro podría no llegar.

Competencia financiera

La competencia laboral es un gran riesgo en las relaciones de pareja, ya que los integrantes comparan lo que cada uno gana o los ascensos que tienen en sus respectivos trabajos, poniendo en riesgo la estabilidad del matrimonio.

Sofía Rivera Aragón, coordinadora de las especializaciones en la Facultad de Psicología de Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), explicó que en general la competencia —ya sea financiera o laboral— en la pareja implica que uno quiere ganar sobre el otro sin importar a qué costo. “De ninguna forma esto es una ayuda a las finanzas del hogar, y menos para la relación de pareja”, mencionó.

Según cifras del Instituto Nacional de Estadística y Geografía, al 2012 se registró a nivel nacional una tasa anual de divorcios de 99,509, 16% más que los dos años previos, siendo los problemas económicos una de las principales causas.

Para evitar que la competencia acabe con su relación, destaque los logros que su pareja alcance y apóyela cuando sea necesario; sea consciente de que para empezar una vida en familia es necesario trabajar juntos y ser responsables con las finanzas del hogar.

La renta o la hipoteca

Una de las prioridades que deben ser cubiertas es el lugar donde vivirán. Al respecto, Benjamín Monroy, director comercial de Creditaria, sugiere pensar en adquirir una hipoteca, ya que actualmente en México pagar una renta es similar un crédito para vivienda.

El directivo indicó que existen tasas desde 9 hasta 13%, por lo que exhortó a las futuras parejas a informarse sobre estos productos financieros. En el caso de que alguno ya estuviera pagando una hipoteca, Monroy comentó que es necesario estipular la forma legal en la que se manejarán los bienes para evitar futuros malos entendidos.

Fuente: eleconomista.com