Los
gastos iniciales de una operación Hipotecaria son:
- Enganche.
- Impuestos notariales.
- Honorarios notariales.
- Gastos de investigación.
- Dictamen del avalúo.
- Comisión por apertura (en caso de existir).
Pensando
que al amplio abanico de instituciones bancarias podría ayudarnos a encontrar
la posibilidad de que no exista comisión por apertura, o en su defecto, que
ésta sea financiada y no solicitada en el momento de la firma.
Del
mismo modo, los productos con tasa variable favorecen a que la línea de crédito
otorgada sea mayor, y la mensualidad sea más reducida en un inicio de la vida
del crédito. Si contemplamos que dependiendo de la fecha de corte puede
solicitarse el pago de la misma o la parcialidad esto puede ayudar a aminorar
el monto de los pagos iniciales. Sobre
los gastos de investigación, no creo que se pueda hacer mucho, pues todos los
bancos lo aplican y la diferencia no estriba en montos mayores de 200 pesos.
En
lo que concierne a los impuestos notariales, puedo decir que no se tiene una
influencia grande en ellos pues depende de tablas de cobro predefinidas con
márgenes reducidos de cambio. Quizá el desarrollador que haya registrado más de
3 expedientes del mismo desarrollador y que haya solicitado a la institución
bancaria la asignación de su notario pudiera hacerlo mediante un convenio con
la notaria. Sin embargo no creo que sea de su interés generar beneficios extras
hacía el cliente, sino hacía sí mismos.
Las
notarias que conforman el pull del banco generalmente son asignadas de manera
aleatoria y secuencial, aunque algunas ocasiones han mencionado qué si alguna
de ellas nos otorga buen servicio podremos sugerirla para futuras operaciones.
En
lo referente al desembolso del enganche
(15 -20 %) depende de dos factores:
1.-
Del dictamen del avalúo (que se ajuste al valor comercial establecido)
2.- Del resultado arrojado del análisis del nivel de endeudamiento que permita
el banco, la política de aforo de cada producto
y la interpretación que haga de la deuda que maneje el cliente.
En cuanto al avalúo, podemos comentar que la
mayoría de las instituciones manejan el cobro porcentual ligado al valor del
inmueble que determine el dictamen (del 2 al 3 % del valor de la casa) lo que
no genera cambios significativos en los montos, ni se presenta como un elemento
determinante al elegir un crédito. Debo
de recordar que estos serían los elementos que considero pueden tener impacto
en los costos iniciales de un crédito, aunque muchos de estos puntos encarecen
el valor final del mismo.
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